Arsa Yatırımında Karlılık Hesaplama: Net Getiri Nasıl Bulunur?
Arsa yatırımı ne kadar kazandırır? Net getiri hesabı, IRR analizi ve senaryo bazlı karlılık değerlendirmesi hakkında kapsamlı rehber.
Arsa Yatırımında Getiri Nasıl Hesaplanır?
Arsa yatırımında karlılık analizi; satın alma maliyeti, elde tutma giderleri, beklenen satış fiyatı ve vergi yükünün bütüncül değerlendirilmesiyle mümkündür. Sezgisel kararlarla yapılan alımlar yerine veri tabanlı hesaplamalar, yatırımın gerçek getirisini ortaya koyar.
Toplam Maliyet Hesabı
- Alım bedeli
- Tapu harcı (%2 alıcı payı) ve döner sermaye ücreti
- Danışmanlık ve avukatlık ücretleri
- Yıllık emlak vergisi (elde tutma süresiyle çarpılır)
- Varsa parsel düzenleme, altyapı bağlantı giderleri
- Kredi kullanıldıysa toplam faiz maliyeti
Brüt ve Net Getiri Farkı
Brüt getiri: (Satış Fiyatı - Alım Fiyatı) / Alım Fiyatı × 100
Net getiri: (Satış Fiyatı - Toplam Maliyet - Vergi Yükü) / Toplam Maliyet × 100
Gerçekçi bir yatırım kararı için net getiri hesabı şarttır. Brüt getiri yanıltıcı olabilir.
Yıllık Getiri (IRR) Perspektifi
Uzun vadeli arsa yatırımlarında yıllık bileşik getiri oranı (IRR) hesabı daha sağlıklı bir karşılaştırma imkânı sunar. 10 yılda %200 brüt getiri elde eden bir yatırım, yıllık bazda yaklaşık %11,6 IRR demektir; bu oran banka mevduat ve enflasyonla karşılaştırılmalıdır.
Senaryo Analizi Yapın
Optimistik, baz ve pesimist olmak üzere üç senaryo için ayrı hesaplamalar yapın. Pesimist senaryoda bile kabul edilebilir getiri sunmayan yatırımlar riskli kabul edilmelidir.